Le droit de propriété (dissertation corrigée)

I. Une souveraineté proclamée et toujours protégée

Les rédacteurs du Code civil ont voulu rompre avec l'Ancien Régime, où une même terre supportait plusieurs droits superposés, ceux du seigneur et ceux du tenancier. La propriété moderne est d'abord une propriété simplifiée, réunie dans une seule main et opposable à tous.

A. Un pouvoir complet, exclusif et perpétuel sur la chose

L'article 544 vise deux verbes, jouir et disposer. La doctrine les décompose traditionnellement en trois attributs hérités du vocabulaire romain : l'usus, faculté de se servir de la chose ou de ne pas s'en servir ; le fructus, faculté d'en percevoir les fruits, par exemple les loyers d'un appartement ou la récolte d'un champ ; l'abusus, faculté d'en disposer, en la vendant, en la donnant ou même en la détruisant. Aucun autre droit réel ne réunit ces trois prérogatives : l'usufruitier jouit sans disposer, le titulaire d'une servitude n'a qu'un usage limité du fonds d'autrui.

À cette plénitude s'ajoute l'exclusivité. Le propriétaire peut interdire à quiconque l'usage de son bien, clore son terrain, refuser le passage. La jurisprudence tire de cette exclusivité une conséquence sévère : lorsqu'une construction empiète sur le terrain voisin, fût-ce de quelques centimètres, le propriétaire victime peut en principe obtenir la démolition de la partie qui déborde, sans que l'on puisse lui opposer la faible importance de l'empiètement ou la bonne foi du constructeur. L'article 545, selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique, fonde cette rigueur : accepter l'empiètement reviendrait à imposer une cession forcée au profit d'un particulier.

Vient enfin la perpétuité. Le droit de propriété ne s'éteint pas par le non-usage : l'article 2227 du Code civil énonce qu'il est imprescriptible. Celui qui laisse une maison à l'abandon pendant des décennies n'en perd pas la propriété du seul fait de son inaction ; il ne peut la perdre que si un autre la possède utilement pendant le temps requis pour la prescription acquisitive. La propriété survit donc à son titulaire lui-même, puisqu'elle se transmet aux héritiers.

B. Une protection placée au sommet de la hiérarchie des normes

La protection de la propriété ne se limite pas au Code civil. Lorsque la majorité issue des élections de 1981 a entrepris de nationaliser plusieurs grands groupes industriels et bancaires, la question s'est posée de savoir si la Déclaration de 1789 protégeait encore la propriété, alors que le préambule de 1946 avait ouvert la voie à l'appropriation collective de certains biens et entreprises. Dans sa décision du 16 janvier 1982, dite Nationalisations, le Conseil constitutionnel a répondu que les principes énoncés par la Déclaration conservent pleine valeur constitutionnelle, tant en ce qui concerne le caractère fondamental du droit de propriété que les garanties dont l'entourent ses articles 2 et 17. Il a admis que la finalité et les conditions d'exercice de ce droit avaient évolué, notamment par des limitations exigées par l'intérêt général, mais il a refusé d'en faire un droit de second rang.

La décision a eu une conséquence concrète : la loi de nationalisation a été censurée sur le calcul de l'indemnisation, jugé insuffisant au regard de l'exigence d'une juste indemnité. La propriété, protégée par le juge constitutionnel, l'emportait jusque sur une réforme portée par une majorité parlementaire nouvellement élue.

La jurisprudence constitutionnelle distingue depuis lors deux situations. Lorsqu'une personne est privée de sa propriété, l'article 17 s'applique avec ses conditions : nécessité publique légalement constatée, juste et préalable indemnité. Lorsqu'elle n'est que limitée dans l'exercice de son droit, c'est l'article 2 qui sert de référence, et le Conseil vérifie que ces limitations sont justifiées par un motif d'intérêt général et proportionnées à l'objectif poursuivi. La protection européenne s'ajoute à ce dispositif : le premier article du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde protège le droit de chacun au respect de ses biens, et la Cour de Strasbourg donne à cette notion de biens un sens très large.

Le propriétaire bénéficie donc d'une protection à plusieurs étages. Mais cette protection même révèle que l'absolu n'est pas total : si le juge doit contrôler les limitations, c'est bien qu'il en existe.

II. Une souveraineté qui doit composer

La réserve finale de l'article 544 n'est pas un détail rédactionnel. Elle annonce que la propriété s'exerce dans un monde peuplé d'autres propriétaires et dans une société qui a ses propres besoins.

A. Le voisin comme première limite : abus de droit et troubles anormaux

Le premier tempérament est venu de la jurisprudence, et non de la loi. Dès le XIXe siècle, la cour de Colmar, dans un arrêt du 2 mai 1855, a condamné un propriétaire qui avait édifié une fausse cheminée sans aucune utilité, dans le seul but de priver son voisin de lumière. Le principe a été consacré par la Cour de cassation dans l'affaire Clément-Bayard (Cass. req., 3 août 1915). Un propriétaire avait dressé sur son terrain de hautes carcasses de bois hérissées de tiges de fer pointues, à proximité du hangar où son voisin, constructeur, abritait ses dirigeables ; l'un d'eux s'y était déchiré. Les juges ont relevé que ce dispositif ne présentait pour son auteur aucune utilité et n'avait été installé que pour nuire. L'abus de droit était constitué.

La théorie de l'abus suppose donc deux éléments : une intention de nuire et l'absence d'intérêt sérieux pour le propriétaire. Elle est d'application rare, précisément parce qu'elle exige une malveillance démontrée. Elle a pourtant une portée théorique considérable : elle montre que l'exercice d'un droit, même parfaitement licite dans sa forme, peut devenir fautif par son but.

Le second mécanisme est plus moderne et plus utile en pratique : la théorie des troubles anormaux de voisinage. Ici, aucune faute n'est exigée. Un exploitant agricole, une usine, un chantier, un établissement de nuit peuvent agir dans le strict respect des règlements et causer pourtant des nuisances (bruit, odeurs, poussières, perte d'ensoleillement) qui excèdent ce que l'on doit supporter de la vie en société. La deuxième chambre civile a posé le principe sous une forme lapidaire : nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage (Cass. 2e civ., 19 novembre 1986). L'appréciation de l'anormalité dépend des circonstances de lieu et de temps : le chant d'un coq n'est pas perçu de la même manière dans un village de bocage et dans un lotissement urbain. Le législateur a récemment inscrit ce régime dans le Code civil, à l'article 1253, en confirmant qu'il s'agit d'une responsabilité indépendante de toute faute.

Ces deux mécanismes ont la même racine : le propriétaire est souverain chez lui, mais sa souveraineté s'arrête là où commence celle de son voisin. Ce n'est pas la propriété qui recule ; ce sont deux propriétés qui doivent coexister.

B. La collectivité comme seconde limite : expropriation et restrictions d'intérêt général

La limite la plus radicale est l'expropriation pour cause d'utilité publique, qu'annonçaient déjà l'article 17 de la Déclaration et l'article 545 du Code civil. Elle permet à la puissance publique de contraindre un propriétaire à lui céder un bien pour réaliser une route, une ligne ferroviaire, un équipement public. Mais elle est entourée de garanties qui montrent que la propriété reste la règle : une déclaration d'utilité publique précédée d'une enquête, un transfert de propriété et une indemnisation fixés par le juge judiciaire, traditionnellement regardé comme le gardien de la propriété privée immobilière, une indemnité qui doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain. Le juge administratif, de son côté, contrôle l'utilité publique en mettant en balance les atteintes à la propriété privée, le coût du projet et ses inconvénients avec l'intérêt qu'il présente, selon la méthode du bilan inaugurée par l'arrêt Ville Nouvelle-Est (CE, Ass., 28 mai 1971).

À côté de cette privation, d'innombrables restrictions pèsent sur l'usage des biens sans en priver le propriétaire. Les règles d'urbanisme déterminent ce que l'on peut construire, où et comment ; les servitudes légales, comme le passage dû au fonds enclavé selon l'article 682, imposent de laisser un voisin traverser son terrain ; la protection des monuments historiques soumet les travaux à autorisation ; le droit de l'environnement interdit de détruire certaines espèces ou certains milieux. Ces servitudes administratives, en principe, n'ouvrent pas droit à indemnisation, ce qui montre à quel point elles sont regardées comme inhérentes à la propriété moderne plutôt que comme des atteintes exceptionnelles.

Le droit de propriété entre enfin en conflit avec d'autres exigences constitutionnelles. Le Conseil constitutionnel a ainsi reconnu que la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent constitue un objectif de valeur constitutionnelle, ce qui oblige le législateur à concilier les deux. Les règles relatives aux expulsions locatives, à la trêve hivernale ou à la réquisition de logements vacants sont autant de points d'équilibre entre le droit du propriétaire et le besoin d'autrui.

Cette évolution avait été pensée bien avant d'être constatée. Au début du XXe siècle, le juriste Léon Duguit soutenait que la propriété n'est plus un droit subjectif du propriétaire, mais une fonction sociale : celui qui détient une richesse aurait le devoir de l'employer à accroître la richesse commune. La thèse n'a jamais été reçue telle quelle par le droit positif, qui continue de faire de la propriété un droit de l'individu, protégé contre la collectivité elle-même. Mais elle décrit assez bien la logique de nombreuses règles contemporaines : l'obligation d'entretenir un bien classé, les procédures visant les biens en état d'abandon manifeste, la procédure de mise en valeur des terres incultes, ou encore les exigences de performance énergétique posées pour donner un logement en location. Dans tous ces cas, le propriétaire n'est plus seulement libre de ne pas user de sa chose : il doit parfois en user d'une certaine manière.

Pour autant, ces limites ne font pas de la propriété une simple concession de la collectivité. Le Conseil constitutionnel censure les atteintes disproportionnées, et la Cour européenne sanctionne les ingérences qui font peser sur un propriétaire une charge spéciale et exorbitante. La propriété est encadrée, elle n'est pas dissoute.

Conclusion

Le droit de propriété reste, dans sa structure, ce qu'en ont fait les rédacteurs du Code civil : le plus complet des droits réels, exclusif, perpétuel, protégé par la Déclaration de 1789 dont le Conseil constitutionnel a confirmé la pleine valeur. Mais l'adverbe « absolu » ne décrit plus qu'une partie de la réalité. Le voisin, par l'abus de droit puis par les troubles anormaux, et la collectivité, par l'expropriation et la multitude des servitudes d'intérêt général, ont transformé la souveraineté proclamée en une maîtrise encadrée. La meilleure formule serait peut-être celle-ci : le propriétaire est maître de sa chose, mais il n'est pas seul au monde.

Le petit drone de l'introduction rappelle que cet équilibre n'est jamais acquis. Les données numériques, les ressources naturelles, l'espace aérien de basse altitude posent à nouveau la question de savoir ce qui peut être approprié et jusqu'où. Le droit de propriété, loin d'être une notion figée, demeure l'un des lieux où se négocie le partage entre l'individu et la société.

Bibliographie

• Jean Carbonnier, Droit civil, tome Les biens, PUF.
• François Terré, Philippe Simler, Droit civil. Les biens, Dalloz.
• Philippe Malaurie, Laurent Aynès, Droit des biens, LGDJ.
• Frédéric Zenati-Castaing, Thierry Revet, Les biens, PUF.
• Grandes décisions du Conseil constitutionnel (L. Favoreu, L. Philip et al.), Dalloz.